תהליך ההתחדשות העירונית הוא עניין מורכב. הסכמות רחבות היקף, ביורוקרטיות ומה לא - כל אלה מאוד מקשים על ההליך רב השנים ומעלים את התהייה - האם זה בכלל פרקטי? האם זה צריך להימשך?
אדריכל רון שפיגל מ"שפיגל אדריכלים", שאחראי על עשרות פרוייקט תמ"א במרכז הארץ, אומר: "דמיינו עכשיו יזם מנסה להגיע להסכמת עשרות אם לא מאות דיירים, כדי לצלוח פרוייקט פינוי-בינוי. זה נשמע כמו פנטזיה. לא בכדי, מעטות החברות שהצליחו לבצע פרוייקטי פינוי-בינוי. עובדתית מעט מאוד פרויקטים כאלה בוצעו בישראל, וגם ככה מדובר בתהליך מאוד ממושך של שנים רבות. לעתים גם החתמת דיירים בבניין אחד נקלעת למבוי סתום, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במתחמים שלמים. אם פנינו מופנים לכיוון של פינוי-בינוי, אזי מראש כמות הפרויקטים של ההתחדשות תופחת משמעותית".
שפיגל מסביר כי אם נתכנן את כל המרכזים העירוניים כמתחמים, פני העיר ייראו כפרברים דומים, כמעין בלוקים של לגו, גדולים, עמוסי דיירים שנראים דומים ומשווים לעיר תחושה לא טובה, בלשון המעטה. התחדשות עירונית? כן, אבל למה לא של בניין אחד בלבד? "בניין שמתחדש תורם לנראות העיר. הוא מספק אופי חדש, מתאים לסביבה הקיימת שלו. להתחדשות של בניין יש יתרונות אדריכליים, הוא לא נבנה כנטע זר, לא הופך למתחם עם ממדי ענק שלא מתאים למרקם הקיים של העיר. פרויקט מסוג זה מאפשר גם ליזמים קטנים-בינוניים להשתלב בזירה הנדל"נית ולא רק לכרישי נדל"ן וחברות גדולות, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בפינוי-בינוי".
לאט לאט ולאורך השנים, כל בנין שעובר תמ"א, מתאים את עצמו לצביון החדש של העיר ולא הופך לנטע זר. אלא שפה יש סיפור בעייתי: השינוי בחוק אמור להיכנס לתוקפו ופרויקט התמ"א יסור מן העולם. "המצב שנוצר גורם ליזמים לשבת על הגדר ולהמתין", אומר שפיגל, "עבורם תהליך ההיתכנות של תמ"א מלווה בהשקעה, הכוללת בדיקות היתכנות, מדידות, הכנת תוכניות וכו'. מצד שני, המצב הנוכחי של אי הוודאות גורם לדיירים שחוששים שעוד רגע זה ייגמר, למהר ולדחוף את התמ"א".
לעומתו שפיגל, טלי דראל, אדריכלית-שותפה במשרד 5V אדריכלים, בעד התחדשות מתחמית עם מספר סייגים. "ישנם בניינים בודדים, שאין להם דרך לחבור ולקחת חלק בהתחדשות מתחמית", היא אומרת, "עבורם יש צורך בפתרונות נקודתיים. לדוגמה, בחולון אושרה תכנית ספציפית עם פתרונות נקודתיים להורדת בניין בודד ובנייתו מחדש, לכאורה כמו שהיה עד כה. לא ניתן להתעלם מהעובדה שקיים חשש אמיתי שבניינים רעועים עשויים ליפול. מסביבם כבר חלה התחדשות עירונית, והם יישארו כ'פצע' בתוך בנייה מתחדשת".
דראל אומרת כי "תמא 38 נכשל, בגלל חוסר תכנון עירוני. לכן ההתחדשות המתחמית, נכונה ברמה עירונית וברמת תשתיות עירוניות. מאידך, יש התרעמות מאוד גדולה בקרב יזמים על המהלך שיפגע ברווחיות. האפשרות להתחדשות בצורה קלה ורווחית הולכת ומתרחקת. ככל שהפרויקט יותר גדול, ההתחדשות נהיית הרבה יותר מורכבת. ללא חוק תחזוקה, יתווספו עוד ועוד בניינים ישנים עם בלאי. אי אפשר שהכול יהיה מושתת על יזמות פרטית. גם לבעל הבית צריכה להיות סוג של אחריות על הנכס שלו והבניין בו הוא מתגורר. לאורך הזמן, הרווח השולי יהיה נמוך יותר, הבנייה תהיה יותר צפופה ומורכבת. ללא חוק תחזוקה, נהיה באותו מקום".
אז מה המסקנה? "ההתחדשות המתחמית מספקת מענה. אני מבינה את טענות היזמים, שהיא אינה ריאלית או כלכלית, וחשוב לציין שהמנוע להתפתחות חייב להיות כלכלי. אם זה לא יהיה כלכלי זה פשוט לא יקרה. ההמלצה שלי ליזמים קטנים-בינוניים היא לחבור ליזמים הגדולים. ההתחדשות המתחמית היא מנוף צמיחה משמעותי, חד משמעית. בשלב הנוכחי , אנו נמצאים בשלב התפר, תקופה שיוצרת אי ודאות ובינתיים, עד אוקטובר 23, כאשר התמ"א הנוכחית תסתיים, אנו האדריכלים במרוץ נגד הזמן כדי לאשר את התמ"א 38 שעוד על הפרק. יש לציין, כי בכל פרוייקט שיש לו פוטנציאל מתחמי, העדיפות הברורה של הרשות היא לדחוף אותו להתחדשות מתחמית ולא לאשר עבורו תמ"א".