במרוצת השנים האחרונות יצאו לא מעט רשויות בקריאת אזהרה לתושביהם לבל יתפתו לרכוש קרקעות חקלאיות שטרם הופשרו לבנייה ושעתידן 'לוט בערפל', אולם על פי מחקר שנערך לאחרונה, מידת העניין שמגלה הציבור בישראל בנושא נותרה גבוהה ביותר ולא בכדי. על פי בדיקה שנערכה ע"י חברת 'אלקטר' למחקרי שוק, במהלך חמש השנים האחרונות, חלה ירידה אזוטרית בשיעור ממוצע של 1.75% בלבד בהיקף החיפושים בגוגל וברשתות החברתיות, אחר הביטוי 'רכישת קרקע חקלאית'.
בחלוקה על פי אזורים, עולה כי במחוז המרכז, נרשמה ירידה בשיעור של 1.5% בלבד, ואילו במחוז הצפון, השינוי עומד על הפחתה בשיעור של 1.75%. גם במחוז הדרום, מידת העניין שמגלה הציבור בנוגע לאפשרות לעשות בוננזה מרכישת קרקע חקלאית נותר גבוה, עם ירידה מינורית של 2% בתכיפות החיפוש.
סוגיית רכישת קרקעות חקלאיות והסיכון המסוים שכרוך בכך במקרים מסוים, התחילה להעסיק את הרשויות המקומיות לאחר שלא מעט בעלי קרקעות ויזמים, יצרו מצגי שווא פרסומיים על פיהם מדובר על עסקה בטוחה, כאשר חלק מהמופעים התקשורתיים כללו אף ניסוחים פתלתלים עם מראית עין כאילו הרשות מעורבת ונתנה את ידה למהלך.
"מדובר על בליץ פרסומי בתקציבי עתק של למעלה מ -100 מיליון שקלים בקמפיינים שיווקיים שמבטיחים הרים וגבעות. וזה נכון שישנן בהחלט הזדמנויות עסקיות טובות אבל יש מקרים בהם מדובר במצג שקרי לחלוטין", מציין גורם בכיר בענף הפרסום עימו שוחחנו. "מסעות שיווק שקריים אלו כללו לרוב מצגות, הבטחות ופעולות שיווקיות, אשר למרבה הצער, לעיתים קרובות התגלו כחלומות באספמיה".
"כל הרוכש - עושה זאת על אחריותו"
כך למשל, בשנת 2020 עיריית כפר סבא פרסמה אזהרה והבהרה לציבור בנוגע לתוכנית מסוימת בעיר והודיעה כי זו איננה נמצאת בהליכים מתקדמים, זאת, כפי הנראה, על רקע פרסומים שיווקיים לא מדויקים לכאורה באשר להתקדמות התוכנית ופעולות שיווק מצד יזמים ובעלי קרקעות: " לאור פרסומים שהופצו לאחרונה על ידי גורמים שונים, שאין לעירייה כל קשר אליהם, ועל מנת להעמיד דברים על דיוקם ולמנוע בלבול, טעות, עוגמת נפש או הפסד כספי: בניגוד לפרסומים, התוכנית איננה בהליכי אישור מתקדמים או תכנון מואץ, אלא בשלבי הכנה ראשוניים בלבד", ציינה העירייה.
"רכישת קרקע ללא ביצוע בדיקות מתאימות היא מעשה בלתי אחראי, שעלול לעלות לרוכש/ת לא מעט כסף. אם אתן/ם מתכננות/ים לרכוש קרקע בזמן הקרוב שימו לב!", כתבה עיריית הוד השרון, במסגרת קמפיין פרסומי שיזמה בנושא, "ניתן לבדוק במנהל ההנדסה, מחלקת מידע תכנוני, מהו הייעוד של הקרקע (במיוחד אם מדובר בקרקע חקלאית), האם הקרקע זמינה לבנייה, מהן זכויות הבנייה בקרקע. מהן התוכניות החלות. האם וכיצד ניתן להתחיל בתהליך הרישוי וכו".
גם עיריית ראשון לציון הזהירה את תושביה: "כל הרוכש זכויות עתידיות בקרקעות חקלאיות - עושה זאת על אחריותו בלבד". ההודעה התקבלה לאחר שלפני מספר שנים קיבלה העירייה לא מעט פניות באשר לכוונת ההפשרה של קרקעות חקלאיות שונות בסביבת העיר ולפרסומים שלעירייה אין קשר אליהם.
אלא שישנם כאלו שטוענים כי קריאת 'הגוועלד' של הרשויות המקומיות נובעת גם משיקולים אחרים, ואין המדובר רק באכפתיות גרידא כלפי התושבים. "עמדת העיריות או הועדות המקומיות עם האזהרות הנ"ל נובעות ברוב המקרים מאינטרסים צרים שלא לטובת האזרח הרוכש. הן רוצות למנוע ביקורים תכופים במשרדי ועדות התכנון לבירור וקבלת מידע ולכן מרחיקות את הציבור", מציין עו"ד יוסי מוסרי, שותף במשרד עו"ד מוסרי & חביב העוסק במקרקעין ומתמחה בגיבוש קבוצות רוכשים בפרויקטים בהליכי תכנון. לדבריו, "הן גם לא מעוניינות בקרקעות מרובות בעלים כי מלאכת השיבוץ לעת אישור התוכנית תהיה מורכבת יותר".
ההסתייגות של עו"ד מוסרי ממשיכה : "האבסורד הוא שהרשויות יוצאות כביכול להציל את הציבור מתאוותו ותמימותו, והחליטו להקים קול צעקה, אולם ברוב המקרים הרשויות זועקות דווקא בהקשר של תוכניות מאושרות שאין בהן שום הצדקה לקול צעקה או מסע הפחדה".
לצד האזהרה החמורה, יש לציין כי הרשויות המקומיות לא שללו באופן קטגורי את כלל הפרסומים, אלא ביקשו לצנן את ההתלהבות היתרה שגילה הציבור, ובעיקר את הנהירה הבלתי מבוקרת ואת הרכישה הבלתי מושכלת של קרקעות אלו, בלא שנעשתה בדיקה מקיפה קודם לכן.
עו"ד מוסרי מספק לציבור מספר כללי ברזל וסט של בדיקות שנדרש לבצע במהלך בדיקת ההתכנות לרכישת קרקע חקלאית.
- סטטוס - ראשית, מוטב לרכוש קרקע חקלאית שעליה חלה תכנית מתאר המאפשרת בניה למגורים או שימושים מסחריים אחרים, או ביודעין קרקע ללא תכנית אך עם פוטנציאל למשל שהקרקע המדוברת "צמודת דופן" לשטח בנוי. מוטב לרכוש קרקע שהתוכנית החלה עליה הופקדה לפרסום על ידי הועדה המחוזית. לצד זאת, יש לקחת בחשבון כי קרקע שנמצאת בסמוך לערכי טבע, מסלולי טיסה, אתרי ארכיאולוגיים, מגבלות משרד הביטחון, שטחי אש, בארות מים וכו', מצריכה בדיקה מקיפה ומוקדמת על ידי בעלי מקצוע שמאים/עורכי דין היות והיא עלולה שלא לקבל היתר להפשרה, או שהדרך לשם תיקח שנים רבות.
- האם הזכות תקנה דירה - לא אחת, משווקים זכות לדירה, ולכן חשוב לדעת שככל שגודל הקרקע אינו מאפשר בנייה של יחידת דיור, בעליה יאלץ למכור אותה טרום הבנייה, מה שיגרור תשלום מס בשיעור של 25% בגין רווח ברוטו מעליית הערך וכן היטל השבחה. אין מדובר בהכרח במהלך חסר היגיון כלכלי ובלבד כי הקנייה נעשית תמורת המחיר הנכון.
- מחיר - בנוסף, יש לדעת כי בשנת 2014 חוקק תקן 22 שמתייחס לפרסום ושיווק הקרקע ואף לסגירת העסקה ומטרתו "לאפשר לציבור השוקל רכישה של קרקע לקבל מהמציע או המשווק, את המידע המלא הנדרש לצורך קבלת החלטה מושכלת". מטרת התקן היא, "קביעת רמת פירוט מזערית ואמות מידה לגילוי הנדרש בשומת מקרקעין לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות". למרות זאת, הציבור ממשיך להיחשף לפרסומות מטעות בנוגע לקרקעות. הבעיה היא כי אחת הבעיות עם התקן היא שהוא מסמך שמאי והאדם הסביר לא יכול לקרוא אותו, יש בו הרבה מונחים מקצועיים שפונים בעיקר לאנשי מקצוע ולא לאדם ממוצע.
בנוסף, מציין עו"ד מוסרי, כי נוכח ריבוי הבעלים באותם מגרשים המצויים בהליכי תכנון מתקדמים, קיימת נחיצות בהתארגנות מוקדמת לאיחוד בעלי הקרקעות בהסכמי שיתוף על מנת שהבעלים יוכלו לקבל את זכויותיהם יחדיו במגרשי תמורה מבלי להיגרר לפירוקי שיתוף במקרקעין, שעלולים להוות עבורם דחיית מימוש וברוב המקרים גם אבדן הקרקע בדרך של מכירה כפוי בהליכי פרוק שיתוף בבתי המשפט.
"מומלץ לבעלי זכויות שטרם התאגדו, לוודא שהם מיוצגים כמו שצריך ובמסגרת זו להצטרף לקבוצה גדולה כדי להימנע מפגיעה בזכויות ומפירוק שיתוף מאולץ. התאגדות מבטיחה קבלת מגרשים לבנייה המיועדים רק לשותפים ולא לזרים ועל ידי כך מונעת את ההגעה למצב בו בעל קרקע תובע את שותפו האחר בפירוק שיתוף במקרקעין, מאלצו למכור את זכויותיו לשלם מס שבח וגם את היטל ההשבחה", מציין מוסרי.
בסופו של עניין, בשיחה עם גורמים משפטיים ברשויות מקומיות ובסיועו של עורך הדין, להלן 3 הטעויות המשמעותיות ביותר מהם צריכים התושבים להימנע, בהקשר של רכישת קרקע חקלאית.
- לא לחתום על הסכם מחייב טרם ביצוע בדיקה - בהרבה מקרים אנשים נוטים לחתום על הסכם מחייב לרכישת "זכות" מבלי להבין על "מה חותמים", מהי אותה זכות, מהו המצב התכנוני, מהן זכויות הקרקע וכיוצ"ב. לפני חתימה על הסכם מחייב, חשוב מאוד לפנות לעורך דין העוסק בתחום.
- לא לרכוש את הזכות ביחד עם "שותפים", אלא אם כולם חותמים יחד ומראש על הסכם שיתוף. מוצע שלא להיכנס לעסקה עם שותפות אם אין הכרח מבחינה תזרימית שכן סופה של שותפות היא בד"כ בפירוק שיתוף.
- לא לחתום לפני קבלת אישור עקרוני מהגורם המממן למי שנחוצה לו הלוואה למימון הרכישה- מאחר ומדובר בעסקאות בעלות "חוסר וודאות", חשוב לקבל אישור עקרוני מהגורם המממן ככל והעסקה תהייה ממומנת על ידי גורם כאמור.