עירוב שימושים הוא הפיתרון, אבל לא קל ליישום ולא לכל אחד

בעתיד המאוד לא רחוק יהיה פה צפוף: מעל 15 מיליון תושבים יחיו בישראל בשנת 2050, 90% מהם בערים עמוסות למכביר. הסטטיסטיקה הנבואית תשנה מהותית את סביבת המגורים שלנו באותן ערים שמעבר לפינה. לא בכדי מתחמי עירוב שימושים, המשלבים במתחם אחד פתרונות דיור, מסחר ותעסוקה, צוברים תאוצה בכל הארץ והם כבר אינם נחלתן של ערי גוש דן.

היתרונות ברורים. אותם בלוקים עירוניים או פרבריים, שמנקזים לתוכם מגורים, משרדים ומסחר הופכים את המרחב הציבורי למהודק, נגיש ומעניין יותר - המתחמים דינמיים ופעילים רוב שעות היממה וההתנהלות בהם מזכירה מרכזי ערים שוקקות כמו לונדון, ירושלים או ניו יורק. במידה ונשכיל לתכנן אותם נכון, המתחמים החדשים יובילו לעליה דרמטית באיכות החיים - זאת הזדמנות נדירה להפטר מהרכב הפרטי, לעבוד ולחיות במרחק נגיעה ממתחמי הפנאי והבילוי ולהרחיב את המעגל החברתי.

אך אליה וקוץ בה. אותם מתחמים ססגוניים וצפופים מייצרים המולה במידה כזאת או אחרת. מדובר במארג שיתאים במהותו לתושבי מרכזי הערים, אך הרבה פחות לתושבי הפרברים והאזורים הכפריים. מחד, היתרונות בעירוב השימושים הם אדירים באספקט השגשוג העירוני אך צריך להכיר בכך שלא כולנו נשוש לגור בדירה תחתיה מתנהלת קומת משרדים או בבניין לצידה פועל בית מלון שוקק חיים. בפרט כאן בישראל מרביתנו מחפשים את השקט והאינטימיות, על כן נדרשות אדפטציות שיגרמו למבנים הללו להתאים להלך הרוח ולטמפרמנט המקומי.

אתגר נוסף הינו תוצר של ההיסטוריה הנדל"נית המקומית: מהרגע שעברנו בשלהי שנות ה-70 למודל קפיטליסט ליברלי, המדינה כמעט ואינה מתערבת בפיתוח הנדל"ני. על כן היזמים דוחפים למתחמים פשוטים: או מגורים, או משרדים ולא שילוב מורכב של הכול מהכול.

על מנת שיעבוד, עירוב שימושים מחייב תמהיל זהיר ומדויק של פונקציות שלעיתים קרובות מתקיימת ביניהן סתירה: האם אני רוצה בקומת הקרקע לובי שקט ומהודר או מעון יום וחנות ירקות? כולנו מכירים בחשיבותן ובערכן של פונקציות כמו מוסדות חינוך ורשתות קמעונאיות אך לאו דווקא נרצה אותן קרובות כל-כך למפתן דלתנו, על כן התמהיל חייב להיות מדויק באופן שלא יפגע באיכות חייהם של הדיירים - עירוב השימושים אמור לשרת אותם ולהיטיב עם חייהם, הם אלה שצריכים להיות במוקד קבלת השירותים. הנוסחה פשוטה: בלוק עירוב שימושי מוצלח יהפוך אותו למבוקש ויעלה את ערך הנדל"ן באופן משמעותי ודוגמה לכך הן שדרות רוטשילד בתל-אביב, שם פועלים בכפיפה אחת המוני משרדים, מתחמי מלונאות ומגורים, מסחר ומסעדות - כולם יחד הופכים את הרחוב ליקר וליוקרתי ביותר בעיר.

בישראל הקטנה והצפופה נשאלת כבר עתה שאלה מהותית - האם לשכפל את מודל עירוב השימושים השוקק גם לפרברים. בפריפריה של לונדון למשל כבר מוצאים עדיין סימנים לכך אך כאן אצלנו זוהי מגמה שרק צוברת תאוצה ויש לקחת בחשבון שהיא אינה מתאימה לכל מקום. ככלל, עירוב שימושים לא מדויק עשוי ליצור בעיות, כך למשל כשמתוכננים יותר מידי משרדים ופחות מידי מגורים. כדייר, אתה מרגיש בסוג של גטו. יתרה מכך, עירוב לא מאוזן יכול להוות מפגע, בעיקר אקוסטי. כך למשל אולמות אירועים או ברים חיצוניים שמתוכננים בסמוך לדירות מגורים.

עלינו להבין שעירוב שימושים הוא לא טרנד עם תאריך תפוגה אלא כורח המציאות. בקרוב מאוד נראה אותו מתבסס גם במרכזי הערים בפריפריות הרחוקות לכן על היזמים ומקבלי ההחלטות לפעול ליצירת מתחמים טובים, מוקפדים ומסונכרנים היטב שיטיבו עם כלל הקהלים שעושים בהם שימוש. כך למשל עליהם לתעדף את המגורים, מיד אחריהם לשלב את הפונקציות הקהילתיות ורק אח"כ את המשרדים. עירוב שימושים הוא מתנה שיש להתייחס אליה בזהירות ולהרכיב אותה במדויק לפי ההוראות.

אדריכל אורי הלוי הוא פרופסור אורח בטכניון ושותף בכיר במשרד 'אורבך הלוי אדריכלים'