וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

ממלכת אי הוודאות: מדוע פרויקטים של התחדשות עירונית נתקעים?

12.12.2022 / 16:08

חוסר ודאות תכנונית הוא אחד הגורמים לגוויעתן של תוכניות התחדשות עירונית. יש דרך למנוע אותו?

גבעתיים. ראובן קסטרו
משימה לא פשוטה, בעיקר בערים צפופות כמו גבעתיים/ראובן קסטרו

התחדשות עירונית רוזן ליננברג אדריכלים. עודד סמדר,
פרויקט התחדשות עירונית של רוזן ליננברג אדריכלים. מה עושים כדי שזה יושלם?/עודד סמדר

חוסר ודאות תכנונית הוא אחד החסמים המרכזיים בפרוייקטי התחדשות עירונית, ואחת הסיבות המרכזיות לכך שפרויקטים נשארים על השולחן או נקטעים באיבם.

סוגיית הוודאות התכנונית עלתה בפאנל שהנחתה טלי דראל, אדריכלית-שותפה ב-5V אדריכלים בכנס עיר הנדל"ן אילת. היא יודעת שסוגיה זו נדונה גם בפאנלים מקבילים, שכן מדובר באחת הבעיות המרכזיות בענף הבניה.

"חוסר ודאות הוא תוצר של העדר מידע ושקיפות או לחילופין מידע שמשתנה באופן תדיר", אומרת דראל, "את הוודאות התכנונית ניתן לקבל בתכוניות מתאר ותוכניות אב מפורטות דיין ודטרמיניסטיות, במידה כזאת שאדריכל הפרויקט ידע בוודאות מה ניתן לתכנן, היכן טמונות הבעיות והיכן התמריצים. כלכליות הפרויקט היא זו שמכריעה אם הפרויקט יקודם ולכן הכלכליות חייבת להיקבע כבר בתחילת הדרך. אם בתקופת זמן קצרה משתנה מדיניות של רשות מקומית - החל ממכפילי שטח, דרך מכפילי יח"ד, דרך היקף מטלות ציבוריות והפקעות ועד קביעת חתכי דרך - כל אלה פרמטרים קריטיים בקביעת כלכליות הפרויקט - קיימת חוסר וודאות שאינה מאפשרת לצאת לדרך בפרויקטים של התחדשות עירונית".

sheen-shitof

עוד בוואלה

מיקום אסטרטגי, נוף מרהיב ודירות מפוארות: השכונה המסקרנת שנבנ

בשיתוף אאורה נדל"ן
פרויקט התחדשות עירונית ברמת גן של V5 אדריכלים. הדמיה: א. סטודיו,
פרויקט התחדשות עירונית של V5 אדריכלים/הדמיה: א. סטודיו

היא מסבירה שבנוסף לתוכניות עיר מפורטות, גם הליכים של מפגשים מקדמיים עם מתכנני הרשות ותיקי מידע שמעבירים מידע מקיף, חד משמעי ורלוונטי לכלכליות הפרויקט יכולים להגביר את הוודאות. חוסר ודאות קיים גם בהיבטי המיסויי, כאשר היטלי ההשבחה אינם נגזרים מנוסחה קבועה, ככל ותהיה שיטת חישוב חד משמעית להיטלי השבחה יוכלו שמאים להעריך את כלכליות הפרויקט ללא הצורך בוועדות ערר להיטלי השבחה. "השיח הפורה והנעים שהתנהל בכנס, העלאת הנושאים והדיון המעמיק בהשתתפות סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית עינן גנון, מתכננת הותמ"ל סיגי בארי, אתי רוזנבלום היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים ומושיק גולדשטיין המשנה לראש עיריית גבעתיים על במה אחת עם מנהלי חברות נדל"ן מהשורה הראשונה כאפריקה ישראל, תדהר, ראדקו ועמרם אברהם - יכולים לקדם את הענף ולשכלל את הפתרונות להסרת חסמים והגדלת הוודאות".

אדריכל איתי ליננברג מ"רוזן-ליננברג אדריכלים", שאחראי על מגוון רב של פרויקטי התחדשות עירונית, מסביר : נתחיל בזה שאין ודאות כמו בכל פרויקט יזמי. איך בכל זאת אפשר לצמצם את עקרון אי הוודאות? אני פועל איפה שאני רוצה לגור, במקומות סולידיים ללא מהפכות כלפי מטה, גם כשהפיתוי רב. אי הוודאות היחידה מבחינתי הוא צפי תהליך המכירה. כאשר פועלים על פי חוקים וכללים, עושים בדיקת היתכנות, עם מדידות מדויקות לגבי המטראז' הקיים והמטראז' הפוטנציאלי, אזי אי הוודאות שואף לאפס".

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    1
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully