מדוע בישראל לא מתקדמים עם מתחמי עירוב השימושים? מה שבכל העולם קורם עור וגידים - מתחמים עסקיים משולבי מגורים - לא ממש צובר כאן תאוצה. "נכון להיום, מיזמי התחדשות עירונית עסקו כמעט אך ורק בתוספת יחידות דיור לפי מכפילים שנקבעו על ידי הרשויות ולכן ראשי הרשויות נמנעו מזה היות וזאת עבודה ידועה שמגורים הם הפסד נטו לרשויות", הסביר האדריכל יובל יסקי בכנס פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן.
הבשורה של עירוב שימושים היא במידה רבה מימוש ההבטחה של התחדשות עירונית במלוא מובן המילה, משום שהיא לא עוסקת רק בהגדלת צפיפות, אלא עוסקת בתוספת שימושים כלומר של אינטנסיביות עירונית. "היא מוסיפה תעסוקה, מסחר, שטחי ציבור ורווחה על אותה יחידת קרקע ששימשה קודם לכן למגורים בלבד", מסביר יסקי, "וזה למעשה מתמרץ את הרשויות: זו תוספת הכנסה לעיריה, זה משפר את השירותים ומנגיש אותם לקהל גדול יותר ללא צורך להגדלת המוביליות שלהם - כלומר מפחית את העומס על התשתיות".
יסקי מבין שההתייחסות היא בעייתית: "נהוג לראות את עירוב השימושים ככורח, כדרישה של הרשויות. התושבים נרתעים מזה, ולכן גם היזמים נרתעים מזה משום שיש תפיסה מיושנת שהעירוב מוריד את ערך הנכסים. אבל אני מציע שלא נראה את זה ככורח, אלא כצורת המגורים העתידית. זו הזדמנות בעיניי. זה משאיר את האנשים בעיר, ובמקום מרכז עיר אחד שמוקף בשכונות שמהוות פריפריה למרכז, מתקבלת למעשה עיר רשתית שיש בה מספר מוקדים. הכל נמצא בקרבת מקום או במרחק של נסיעה קצרה בתחבורה ציבורית. בכל הערים הגדולות בעולם זה עובד, זה יכול לעבוד גם כאן. הכשל המרכזי של החזון הזה הוא החששות של הדיירים ושל היזמים שעדיין רואים בזה כמטרד".
בעניין חלופת שקד מוסיף יסקי: "בהינתן שייווצר מנגנון שיאפשר את המיזוג של התכנון הסטטורי עם הליך הרישוי, זוהי בשורה גדולה לקידום וקיצור הליכי ההתחדשות העירונית, בוודאי בערים בהן יש תכניות מתאר כוללניות או תכניות התחדשות עירונית שקובעות את הכללים לתכנון הפרטני. יחד עם זאת, נקודת התורפה שאני עדיין רואה בתוכנית היא בתחום ההתחדשות בפריפריה. אני לא חושב שתוספת זכויות זאת התרופה או הפתרון לחוסר הישימות של התחדשות עירונית בפריפריה המרוחקת מאזורי הביקוש. הפתרון משקף את האמונה העיוורת לדעתי בשוק הפרטי כפתרון לכל. במקרים מסוימים לדעתי אין מנוס מיצירת מנגנונים של סבסוד ישיר או אפילו יזמות ציבורית ישירה דרך משהב"ש, או כל משרד אחר לצורך כך, כדי ליזום, לקדם ולממש תהליכי התחדשות באזורים שהכי זקוקים לה.
"בסופו של יום, המבחן האמיתי יהיה באופן בו יתייחסו הרשויות העירוניות לחוק. מן הסתם תהיה תקופה מסוימת של חוסר ודאות עד שיותקנו התקנות לחוק והעיריות יעדכנו את המדיניות שלהן כדי להטמיע אותן ועד אז צפויה תקופה מסוימת של עצירה בשוק. לאחר מכן הרבה תלוי ביכולת של הרשות להתמודד עם כמות הפרויקטים במצב בו כח האדם המקצועי ברשויות נשחק ומתמעט".